In einem Gewerbemietverhältnis zahlte der Mieter die Kaution nicht. Der Vermiete4r mahnte daraufhin den Mieter ab und erklärte 10 Monate nach Fälligkeit der Kaution die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Zu Unrecht, wie das OLG Koblenz in einer jüngeren Entscheidung meint.

Grundsätzlich ist die Nichtzahlung der Kaution eine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses, so dass der Vermieter nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen kann. Ihm ist eine Fortsetzung des Vertrages unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und unter Berücksichtigung des Einzelfalles nicht mehr zuzumuten.

Das 10-monatige Zuwarten war jedoch eine zu lange Frist und führt zu einem Verwirken des Kündigungsrechts. Als Faustregel für Vermieter gilt, dass eine Kündigung in diesen Fällen spätestens 4 bis 6 Monate nach Fälligkeit der Kaution erfolgen sollte

Im vorliegenden Fall machte der Vermieter eine Mieterhöhung am 29.06.2007 mit Bezug auf den Mietspiegel aus dem Jahr 2007 geltend, obwohl kurz zuvor, am 24.06.09 der neue Mietspiegel 2009 erschienen war. Dies war zulässig!

Nach § 558a II Nr. 1 BGB kann der Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, wobei in § 558a IV S.2 BGB geregelt ist, dass zur Begründung auch ein alter Mietspiegel verwenden werden kann wenn im Zeitpunkt des Verlangens kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn seit mehr als 2 Jahre keine neuen Marktdaten erhoben wurden.

Der BGH hat nun entschieden, dass bei der Verwendung eines veralteten Mietspiegels es sich jedenfalls dann um einen bloß inhaltlichen Fehler handelt, wenn der aktuelle Mietspiegel „wenige Tage zuvor“ veröffentlicht wurde. Das Mieterhöhungsverlangen ist daher formell nicht unwirksam.

Hintergrund des Falles waren unwirksame Klauseln in einem Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen. Der Vertrag sah vor, dass Anstriche ausschließlich in weißer Farbe vorzunehmen seinen. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Der Mieter hatte in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Regelung zunächst 2.300 € anstelle der Vornahme von Schönheitsreparaturen an den Vermieter geleistet, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war.

Der Anspruch auf Rückzahlung aus Gründen der ungerechtfertigten Bereicherung gem § 812 I 1 BGB verjährt ebenfalls nach 6 Monaten ab Auszug.

In einem vom Mitglied des Anlegerschutzanwälte e.V. (www.anlegerschutzanwalt.de) Richard Vogelskamp, Wuppertal, durchgeführten Schlichtungsverfahren hat die Ombudsfrau der privaten Banken mit Schlichtungsspruch vom 24.10.2011 entschieden, dass die Commerzbank AG einem Ehepaar den Kaufpreis von 205.000 EUR für Anteile am offenen Immobilienfonds DEGI International erstatten muss.

Das Ehepaar wollte für seine Altersvorsorge eine absolut sichere Anlage mit jederzeitiger Verfügbarkeit haben. Hierfür hatte ein Mitarbeiter der Commerzbank AG den DEGI International empfohlen und erklärt, es handele sich um eine „mündelsichere Anlage“. Die Ombudsfrau hat festgestellt, dass dies eine irreführende Aussage war.

Der Schlichtungsspruch ist richtungsweisend für DEGI International – Anleger, denen oftmals von den Beratern die vermeintliche „Mündelsicherheit“ als entscheidendes Sicherheitsmerkmal angepriesen wurde, um so Bedenken zu zerstreuen. Die Berater haben für die fehlerhafte Aussage einzustehen und Schadensersatz zu leisten. Die Anleger können damit Rückabwicklung verlangen und sich so aus der verlustträchtigen Anlage lösen.

Die Ombudsfrau stellt im Schlichtungsspruch fest, dass der DEGI International nicht mündelsicher sei. Eine Anlage könne nur dann als mündelsicher bezeichnet werden, wenn es sich um eine der in § 1807 BGB genannten Kapitalanlagen handele, also z. B. um einen Bundesschatzbrief, eine Bundes- oder Länderanleihe, einen Pfandbrief oder eine Kommunalobligation. Mündelsichere Anlagen seien nur solche, die vor einem Insolvenzrisiko und auch vor Kursverlusten geschützt sind, bei denen also ein Wertverlust praktisch ausgeschlossen sei. Eine Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds erfülle diese Voraussetzungen ersichtlich nicht.

Beim DEGI International handelt es sich um einen offenen Immobilienfonds, der durch die Finanzkrise in Schwierigkeiten geraten ist. Seit November 2009 nimmt die Fondsgesellschaft keine Anteile mehr zurück, der Fonds ist geschlossen. Seitdem können Anleger ihre Anteile nur noch mit einem erheblichen Kursverlust über die Börse verkaufen. Vor Kurzem hat die Fondsgesellschaft außerdem entschieden, dass der Fonds endgültig geschlossen bleibt und aufgelöst wird. Welchen Erlös die Anleger für ihre Anteile noch erhalten, hängt nun davon ab, zu welchem Preis der Fonds seine Immobilien verkaufen kann.

Ansprechpartner in der Kanzlei: Rechtsanwalt Jochen Esser